“Conselheiro mandão” pode virar problema em condomínios

O Conselho Fiscal é parte importante de um condomínio. São os conselheiros que examinam as contas do síndico mensalmente e dão parecer nos balancetes, discordando de algo ou até mesmo solicitando esclarecimentos. O problema se dá quando os membros, na ânsia de demonstrarem forte atuação, vão além de suas funções.

“É comum alguns quererem mandar no síndico, fazendo exigências e extrapolando, sob o pretexto de que estão participando ativamente. Participar é uma coisa e se intrometer nas funções do síndico, dizer o que ele tem que fazer ou deixar de fazer, dar ordens diretamente para a administradora, é outra”, afirma Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em Direito Imobiliário.

Para o sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, é natural que, dentre os inúmeros condôminos, haja quem não concorde com algumas atitudes ou a forma de trabalhar do síndico. “A unanimidade não existe nem é interessante que exista. O problema é quando há antipatia pessoal ou alguém fica procurando motivos para críticas, com a finalidade de forçar a renúncia do síndico ou a mudança da administradora.”

Daphnis explica que se a questão for com algumas poucas pessoas, mesmo que membros do conselho, primeiramente deve-se tentar dialogar, contornar a oposição. “Mas, no caso de má-fé ou antipatia pessoal, o jeito é ignorar. A não ser que os discordantes formem um quarto dos condôminos. Neste caso, o problema é mesmo do síndico e então o melhor a fazer é renunciar”, diz o especialista.

Vale lembrar que quem aprova as contas do síndico é a assembleia geral anual e não o conselho e, para que o síndico seja destituído, é necessário que um quarto dos condôminos convoque a assembleia para este fim.

Sobre Daphnis Citti de Lauro

É advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua como síndica terceirizada.

Sobre a Citti Assessoria Imobiliária

Inaugurada em 19 de outubro de 1989, a CITTI inicialmente administrava somente locações. Posteriormente, para atender pedidos de seus clientes, passou a administrar também condomínios residenciais, comerciais e mistos, além de loteamentos. Hoje, atua como síndica terceirizada.

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Artigo: Penhora de bens de condomínio: o que os credores podem receber?

*Daphnis Citti de Lauro

Os credores dos condomínios como, por exemplo, prestadores de serviços, normalmente ficam sem saber o que fazer e a pergunta clássica é: se eu entrar com ação contra o condomínio, vou penhorar o que? A caixa d’água? O elevador? O Código de Processo Civil de 1973, no artigo 671, já previa a penhora de crédito do devedor.

O novo Código, por sua vez, reza no artigo 854, que “para possibilitar a penhora de dinheiro em depósito ou em aplicação financeira, o juiz, a requerimento do exequente, sem dar ciência prévia do ato ao executado, determinará às instituições financeiras, por meio de sistema eletrônico gerido pela autoridade supervisora do sistema financeiro nacional, que torne indisponíveis ativos financeiros existentes em nome do executado, limitando-se a indisponibilidade ao valor indicado na execução”.

Assim, o credor deve entrar com ação contra o condomínio e, por ocasião da penhora, requerer que sejam penhorados valores existentes na conta corrente.

Entretanto, como parte desses valores tem como destino o pagamento de salários e encargos, o credor deve requerer que, mensalmente, seja penhorada uma porcentagem da renda do condomínio até a quitação do débito.

Esta porcentagem pode ser alterada, segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo, “caso se mostre excessiva, comprometendo as atividades essenciais do condomínio ou aquém daquilo que efetivamente tenha condições de ser utilizado mensalmente para a quitação do débito, ficando sob a responsabilidade do depositário, a ser nomeado pelo juiz, para verificar a real situação financeira do condomínio e avaliar o percentual exato da arrecadação mensal, submetendo-o à apreciação judicial (Agravo de Instrumento nº 2255887-29.2015.8.26.0000)”.

O Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial nº 829.583) também entende possível a penhora sobre parte da arrecadação do condomínio.

Aplica-se ao condomínio, por analogia, a regra atinente à possibilidade da penhora sobre o faturamento de empresa.

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, “A despeito da sua personalidade restrita, é inegável que o condomínio tem aptidão para adquirir e exercer direitos e contrair obrigações. Ainda que não vise ao lucro, não pode ser tratado como simples estado de indivisão de bens. O condomínio, enquanto ente constituído para gerir um patrimônio comum, deve realizar o seu mister com eficiência, objetivando sempre a preservação e o cumprimento dos direitos e deveres de condôminos e terceiros. Diante disso, conclui-se pela possibilidade de penhora sobre a arrecadação mensal do condomínio. A medida,  porém, além de ter de respeitar a gradação legal do art. 655 do CPC, deve obedecer a outro requisito, que já era jurisprudencialmente exigido por este STJ e que agora se encontra no art. 655-A, § 3º, do CPC, qual seja, a nomeação de ‘depositário, com a atribuição de submeter à aprovação judicial a forma de efetivação da constrição, bem como de prestar contas mensalmente, entregando ao exequente as quantias recebidas, a fim de serem imputadas no pagamento da dívida’. Na hipótese específica do condomínio, nomeia-se um depositário, a quem incumbirá apresentar, para aprovação do Juiz, a forma de levantamento dos recursos e o esquema de pagamento do débito, cuidando inclusive para que o percentual fixado sobre a arrecadação mensal do condomínio não inviabilize o próprio funcionamento deste”.

* Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor dos livros “Problemas em condomínios” e “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária.

Sobre Daphnis Citti de Lauro

É advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua como síndica terceirizada.

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Inaugurada em 19 de outubro de 1989, a CITTI inicialmente administrava somente locações. Posteriormente, para atender pedidos de seus clientes, passou a administrar também condomínios residenciais, comerciais e mistos, além de loteamentos. Hoje, atua como síndica terceirizada.

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Artigo: Interpretação dificulta aplicação de multa a condôminos antissociais

Reclamações sobre vizinhos são comuns em condomínios. E quando o limite é extrapolado, a administração precisa agir. A lei até prevê punições severas para os chamados “condôminos antissociais”, mas o problema é a interpretação do termo, alerta Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em Direito Imobiliário.

O artigo 1337 do Código Civil, no seu parágrafo único, fala sobre esse tipo de morador e da aplicação de multa correspondente a dez vezes o valor da taxa condominial:“O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”.

Daphnis, entretanto, alega que o termo é vago e gera análises subjetivas. “Muitas vezes o que é incômodo para um vizinho não é para outro. A lei não detalha o que é um comportamento antissocial e isso causa dificuldades na aplicação da pena”, afirma o especialista, que também é sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada.

Alguns exemplos, entretanto, auxiliam na avaliação de uma conduta indiscutivelmente antissocial. Em Balneário Camboriú (SC), uma pessoa voltou ao condomínio depois de cumprir pena por prisão e costumava brigar constantemente com seus familiares, incomodando os vizinhos. Como se não bastasse, passou a jogar insetos mortos e alimentos numa sacada vizinha.

O dono do apartamento atingido reclamou e viu o denunciado invadir seu apartamento com uma faca de cozinha nas mãos, ameaçando-o. O ato deu origem a uma ação de danos morais e materiais, julgada procedente, e que foi objeto de recurso na 5ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, tendo sido a sentença confirmada por unanimidade (Apelação Cível nº 2013.088945-1).

Segundo o relator, Dr. Luiz César Medeiros, “é evidente que o comportamento relatado extrapola o normal uso da propriedade pelo réu e seus familiares, porquanto atenta contra o sossego e sensação de segurança do autor. Nesse sentido, a dignidade do requerente foi afetada, na medida em que foi tolhido de seu direito à paz e tranquilidade em seu lar”.

Sobre Daphnis Citti de Lauro

É advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua como síndica terceirizada.

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Inaugurada em 19 de outubro de 1989, a CITTI inicialmente administrava somente locações. Posteriormente, para atender pedidos de seus clientes, passou a administrar também condomínios residenciais, comerciais e mistos, além de loteamentos. Hoje, atua como síndica terceirizada.

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Comprador só deve pagar condomínio após receber as chaves, alerta especialista

 

Algumas pessoas que compram unidades condominiais ficam em dúvida sobre a partir de quando devem começar a pagar o condomínio. De acordo com Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em Direito Imobiliário, os novos moradores devem assumir essa responsabilidade apenas quando receberem as chaves.

“Infelizmente ainda há vendedores que tentam passar ao comprador despesas anteriores ao recebimento das chaves, o que é indevido”, afirma Daphnis, que também é sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada.

Este foi o caso de compradores que adquiriram imóvel mediante compromisso de venda e compra, mas não receberam as chaves, apesar de decorrido o prazo para entrega. A entrega atrasou, mas os boletos de condomínio e IPTU, não. Estes chegaram até antes do que deveriam.

Acórdão no Agravo de Instrumento nº 2188270-52.2015.8.26.0000, da 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, datado de 17 de novembro de 2015, deu provimento ao recurso por votação unânime.

“Apenas a partir da entrega das chaves passam a ser devidas pelo consumidor as despesas condominiais.”

Há precedente do próprio Tribunal de Justiça de São Paulo que, na apelação nº 0051438-05.2009.8.26.0114, cujo relator foi o Dr. Marcondes D´Angelo, que assim decidiu:

“Apenas a partir da data da entrega das chaves que passa o promitente comprador a exercer a posse sobre o bem objeto do contrato.”

Sobre Daphnis Citti de Lauro

É advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua como síndica terceirizada.

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Inaugurada em 19 de outubro de 1989, a CITTI inicialmente administrava somente locações. Posteriormente, para atender pedidos de seus clientes, passou a administrar também condomínios residenciais, comerciais e mistos, além de loteamentos. Hoje, atua como síndica terceirizada.

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Usual em condomínios, proibição de uso de vagas por não moradores é ilegal

As vagas de garagem são tema de frequentes – e muitas vezes acaloradas – discussões nos condomínios. Estacionamento de veículos fora da demarcação, não uso do crachá de identificação e espaços insuficientes são algumas das razões para tanta confusão. E uma regra usualmente definida em diversos prédios é a proibição do uso de vagas por não condôminos. O problema é que essa determinação é ilegal.

De acordo com Daphnis Citti de Lauro, especialista em Direito Imobiliário, essas restrições ou proibições infringem o direito de propriedade.

“Em algumas assembleias, na tentativa de resolver o problema de falta de vagas, os condôminos decidem que elas só podem ser utilizadas por moradores, vedando o uso aos não moradores, como, por exemplo, familiares do morador. Entretanto, isso é ilegal”, afirma Daphnis, que também é sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada.

Casos decididos pelo Tribunal de Justiça de São Paulo

Num caso que acabou na Justiça, um casal não morador propôs ação contra o condomínio, para acessar a garagem. Eles eram proprietários, mas não moradores. Quem residia no apartamento era a mãe do proprietário com seus netos. Pela decisão da assembleia, os proprietários estavam impedidos de estacionar na garagem do condomínio.

Houve recurso e o Tribunal de Justiça de São Paulo, em decisão de setembro de 2011 (apelação nº 0149126-23.2006.8.26.0000), negou provimento ao recurso do condomínio, entendendo que a “cláusula de convenção condominial, adotada conforme disposição de assembleia geral encerra limitação desproporcional do direito de propriedade”.

Nesta Apelação, o relator, Dr. Piva Rodrigues, entendeu que “tal diferenciação, presente da convenção e condomínio e aclarada nos termos da ata da assembleia geral ordinária retro mencionada, trouxe discriminação injustificada e desproporcional em detrimento do livre exercício do direito de propriedade pelos autores apelados”.

“A simples existência diminuta de vagas – prossegue ele – não tem o condão de gerar um benefício ou privilégio àquelas pessoas dotadas da condição subjetiva de residir no local, ainda mais se tratando de localidade de veraneio em que as pessoas passam a utilizar a garagem de forma sazonal, com mais ou menos frequência, ou, como se inserem os apelados, eles ao condomínio se dirigem para fazer visitas à genitora, efetiva residente no local.”

Nesse julgamento, o relator cita outra decisão do mesmo Tribunal, que entendeu que a cláusula da convenção de condomínio, que restringe o direito de propriedade, é ineficaz, por ser inconstitucional.

Em outro caso, uma condômina que tinha direito à vaga, mas não possuía carro, propôs ação anulatória da decisão da assembleia, que determinou que as vagas só poderiam ser utilizadas por proprietários. A senhora, com então 82 anos de idade, não tinha automóvel e necessitava de ajuda de filhos, netos ou outros parentes para levá-la a consultas médicas, sendo que todos estavam impedidos de utilizar a vaga.

Houve recurso e o Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação nº 2012.000003087, em decisão proferida em fevereiro de 2012, figurando como relator o Dr. Teixeira Leite, deu provimento ao recurso:

“Anulatória. Assembleia de condomínio que determinou que as vagas de garagem só podem ser utilizadas pelo proprietário. Condômina que pleiteia a utilização por seus familiares. Sentença de improcedência. Abuso nas regras da convenção.

Proprietária não pode ser impedida de utilizar seu bem. Irrelevante o fato dela não possuir veículo ou carteira de habilitação. Necessária anulação de cláusula que exige a condução de veículos de terceiros pelos proprietários das unidades. Recurso provido”.

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Mudança na lei agiliza cobrança e aperta o cerco contra condôminos inadimplentes

O novo Código de Processo Civil, que entra em vigor no próximo dia 18, alterou substancialmente a cobrança de taxas condominiais em atraso. A mudança agiliza o processo contra os inadimplentes e diminui as possibilidades de o devedor ganhar tempo.

Antes, para se cobrar o devido, era necessário propor uma ação judicial na qual o juiz designava audiência de conciliação, instrução e julgamento. Na ocasião da sua realização, o réu apresentava a defesa e era proferida a sentença.

“Era o conhecido rito sumário, que de sumário não tinha nada, pois demorava muito. Havia muitos entraves como, por exemplo, a dificuldade de citação do réu, o que ocasionava sucessivos adiamentos de audiências”, explica o advogado Daphnis Citti de Lauro, especialista em Direito Imobiliário.

Assim, os condomínios solicitavam que o processo seguisse o rito ordinário, que prescindia de audiência. O réu era citado, contestava, e o juiz pronunciava a sentença.

A grande alteração trazida pelo novo Código de Processo Civil é que, agora, passa a ser considerado, dentre os títulos executivos extrajudiciais, “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” (artigo 784 inciso X).

“Antes, não. Os créditos referentes às taxas condominiais não eram títulos executivos extrajudiciais. Era preciso propor ação, aguardar a sentença, o recurso que o condômino costumava propor para retardar a execução e só depois executar”, completa o advogado.

Assim, junta-se à inicial a convenção de condomínio, a especificação, a ata da assembleia que elegeu o síndico, as atas das assembleias que aprovaram as previsões orçamentárias do período dos meses em atraso, e o cálculo do débito.

“O juiz, ao receber a petição inicial, fixa os honorários em 10% do valor que será reduzido para 5% se o devedor efetuar o pagamento integral no prazo de três dias da citação. Mas, se contestar a execução, o que é feito através de embargos à execução e estes forem rejeitados, a verba honorária poderá ser elevada até 20%, o que evita, em princípio, que o devedor embargue apenas para ganhar tempo.”

Se o credor desejar, poderá obter certidão da existência da execução e averbar no registro de imóveis. Assim, se alguém tirar certidão do registro de imóveis, constará a existência da execução. O condômino será citado para pagar a dívida no prazo de três dias contados da citação, sob pena de penhora do bem e avaliação.

“Isso não quer dizer que a penhora será efetuada até três dias depois do não pagamento. Isso porque é a partir da distribuição da execução que, em tese, pode ser proposta no dia seguinte ao não pagamento, mas que na prática não é, o processo vai para o cartório. Em seguida, segue para o juiz despachar e mandar citar o devedor que, quando for citado, terá então o prazo de três dias para pagar ou embargar, sob pena de penhora e avaliação do bem penhorado. Se for o caso, o bem, que será preferencialmente a unidade condominial, será levado à alienação pública (leilão) após a avaliação”, finaliza Daphnis Citti de Lauro.

Sobre Daphnis Citti de Lauro

É advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua como síndica terceirizada.

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Impunidade a inadimplentes revolta moradores de condomínios

Quem mora em prédio certamente já deve ter se incomodado com essa situação: o morador, que não paga o condomínio há meses se importar e usa normalmente as áreas de lazer, como quadras e piscina.

Quem mora em prédio certamente já deve ter se incomodado com essa situação: o morador, que não paga o condomínio há meses, sem se importar usa normalmente as áreas de lazer, como quadras e piscina.

Mas o condomínio tem poder para tudo isso? De acordo com o advogado Daphnis Citti de Lauro, apenas serviços não essenciais podem ser interrompidos, e desde que a norma seja aprovada em Assembleia Geral.

“É o caso do uso de quadras, academia e piscina, por exemplo”, afirma o especialista, que também é sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada.

Já o corte de serviços essenciais, como água, luz e elevador, não cabe aos condomínios. O advogado lembra uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no Agravo de Instrumento nº 2118802-98.2015.8.26.0000. Por unanimidade, foi exposto que o corte do fornecimento de água viola garantias constitucionais e a boa-fé objetiva. O acórdão informou o seguinte:

“Abusividade da conduta devidamente demonstrada. Interrupção de serviço essencial que só é possível em situações excepcionais, devidamente previstas em lei, devendo ser perpetrada pela autarquia ou concessionária responsável, e não por ente particular.”

Neste caso acima, foi deferida tutela de urgência para determinar que o condomínio restabelecesse o fornecimento de água na unidade condominial.

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“Síndico ditador” perde espaço nos condomínios

“O síndico acha que é dono do prédio!” Reclamações como essa ainda são comuns, mas estão diminuindo a cada dia nos condomínios. Isso porque os chamados “síndicos ditadores”, normalmente moradores, estão perdendo espaço para profissionais ou para pessoas mais preparadas.

“Antes, mesmo com pouca ou nenhuma capacitação, um morador se candidatava a síndico e era eleito. Hoje, entretanto, com o aumento de responsabilidade e exigência do conhecimento da legislação civil, esse perfil mudou”, explica Daphnis Citti de Lauro, sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada.

O especialista ressalta o principal motivo que vem gerando crescimento na busca por síndicos profissionais. “Eles são mais preparados para o cargo. Há inúmeros relatos de síndicos amadores que inventam regras, tratam mal funcionários, etc.”

Advogado especialista em Direito Imobiliário, Daphnis lembra que os condomínios que ainda possuem síndicos ditadores e estão insatisfeitos com a gestão têm respaldo da lei. “O artigo 1.349 do Código Civil prevê a possibilidade de o síndico ser destituído, quando praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

Daphnis diz que para ocupar o cargo é preciso suportar a pressão e encontrar o equilíbrio. “É necessário ter conhecimento das funções, ser educado, tratando polidamente os moradores do prédio e os funcionários, além de dar atenção a todos, não deixar de dar respostas, ter iniciativa e, sobretudo, bom senso”, completa.

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Aluguel de temporada pode gerar transtornos para condomínios, mas tem respaldo da lei

Tal como o Uber, que conecta passageiros e motoristas, existe atualmente sites que unem proprietários de imóveis e pessoas que viajam e têm interesse em locações temporárias. Normalmente são alugueis de curta duração, em diversos países, inclusive aqui no Brasil.

Parece vantajoso para todos: os donos lucram e os viajantes preferem ficar uma semana, 10, 30 dias nesses imóveis condominiais (apartamentos ou casas) do que em hotéis, por ser mais barato e cômodo. Além disso, podem viver o dia a dia como “locais” e até fazer as refeições na residência.
Mas e para o condomínio? E para os moradores? Que transtornos essas locações de curta duração causam?

“Para síndicos e condôminos, a maior preocupação é com a segurança, devido ao entra e sai de pessoas incomuns na rotina do prédio. E há também o temor com barulho, visto que normalmente os viajantes estão em férias, explica Daphnis Citti de Lauro, sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada.

Apesar dos transtornos, o “aluguel relâmpago” não pode ser impedido – sob pena de restringir o direito de propriedade – e e está previsto em lei, no artigo 48: “Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

De acordo com Daphnis de Lauro, a locação de temporada, apesar de legal, traz obrigações inerentes a qualquer proprietário.

“A utilização da unidade condominial não pode prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais ocupantes do condomínio, conforme os termos do artigo 1336 e incisos do Código Civil. Independentemente de os locatários estarem em férias ou não, é preciso bom senso.”

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Artigo: Associações de condomínios superam barreiras jurídicas e viram realidade

* Por Daphnis Citti de Lauro

Condomínios não têm personalidade jurídica, porque não estão entre o rol de pessoas jurídicas no Código Civil, cujo artigo 44 diz que são pessoas jurídicas de Direito Privado apenas as associações, as sociedades e as fundações.

Por essa razão, os condomínios enfrentam inúmeras dificuldades. Uma delas é a constituição de associações entre eles.  Os cartórios de Registro de Títulos e Documentos costumam devolver os estatutos, negando a sua averbação, sob o argumento de que os condomínios não têm caráter jurídico.

Mas, felizmente, esse entendimento vem evoluindo. O excesso de formalismo está deixando de existir, em prol da comunidade, tornando possível a criação de associação de condomínios, ou seja, quando vários condomínios se reúnem numa entidade, visando benefícios comuns, o que não prejudica ninguém.

No Pedido de Providências (processo Digital nº 1022887-30.2015.8.26.0100), a Juiza de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo, dra. Tania Mara Ahualli, entendeu “que a questão não é pacífica na jurisprudência, devendo cada caso ser analisado isoladamente”.

No processo acima, os condomínios contíguos e com as mesmas portarias pretendiam constituir uma associação sem finalidade lucrativa. Isso com o intuito de, entre outras vantagens, contratar funcionários em nome da associação ao invés de cada condomínio ter seu quadro de pessoal, o que geraria enorme benefício em matéria de custos.

E foi decidido o seguinte: “Não há qualquer prejuízo ou interferência na esfera de terceiros. Entendo possível a pretensão, mesmo reconhecendo a falta de personalidade jurídica dos integrantes, já que os atos praticados pela associação, dentro dos limites previstos no Estatuto e de seus regimentos e regulamentos internos, têm por objeto apenas a administração dos condomínios membros”.

“Na qualidade de associação, poderão ser assumidas obrigações, estabelecidas relações jurídicas e ocorrer atuação na defesa de direitos dos condôminos, o que não se daria isoladamente”, prossegue a dra. Tania Mara.

Esta decisão merece ser festejada!

* Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor dos livros “Problemas em condomínios” e “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária.

Sobre Daphnis Citti de Lauro

É advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua como síndica terceirizada.

Sobre a Citti Assessoria Imobiliária

Inaugurada em 19 de outubro de 1989, a CITTI inicialmente administrava somente locações. Posteriormente, para atender pedidos de seus clientes, passou a administrar também condomínios residenciais, comerciais e mistos, além de loteamentos. Hoje, atua como síndica terceirizada.

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